Elegir entre alquiler turístico vs. alquiler de larga duración no es solo una decisión comercial: cambia la factura fiscal en IRPF, IVA, retenciones e incluso en las obligaciones informativas si intermedia una plataforma. En esta guía te explicamos qué opción encaja mejor con tu objetivo (rentabilidad neta vs. simplicidad), cómo declarar correctamente y qué papeles guardar para pasar sin sobresaltos una comprobación.
Fuentes clave: criterios y manuales de la Agencia Tributaria (AEAT) y consultas vinculantes de la DGT citadas a lo largo del artículo. Para una visión oficial sobre IVA en apartamentos turísticos, revisa la guía de la AEAT (apartamentos turísticos y servicios hoteleros).
Diferencias conceptuales y fiscales clave
Qué es alquiler turístico y cuándo hay servicios de hospedaje
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Turístico: cesión temporal de vivienda amueblada y equipada para uso inmediato, promocionada en canales turísticos. Si no prestas servicios propios de hotelería (limpieza periódica durante la estancia, cambio de sábanas/toallas recurrente, recepción 24h, restauración), en IVA suele estar exento. Si sí los prestas, pasa a “hospedaje”: sujeto al 10% de IVA.
Qué es alquiler de larga duración
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Cesión para uso de vivienda como residencia habitual (Ley de Arrendamientos Urbanos). En IVA, está exento; en IRPF, normalmente rendimiento del capital inmobiliario con amortización y reducción aplicable.
Efectos fiscales inmediatos (resumen)
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IRPF: larga duración → capital inmobiliario (con reducción); turístico sin servicios → capital inmobiliario sin reducción del 60%; turístico con servicios → actividad económica (hospedaje).
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IVA: vivienda (larga duración) exento; turístico sin servicios → exento; con servicios hoteleros → 10%.
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ITP: si el alquiler está exento de IVA, el arrendatario tributa por ITP (modalidad TPO) según normativa autonómica.
IRPF: tributación, amortización y reducciones
Capital inmobiliario vs. actividad económica
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Capital inmobiliario: cuando te limitas a arrendar el inmueble (larga duración o turístico sin servicios de hotelería).
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Actividad económica (hospedaje): si prestas servicios propios de la industria hotelera (no hace falta personal a jornada completa para “ser actividad” en hospedaje). Consecuencia: libros-registro de actividad, pagos fraccionados, etc.
Amortización (3%) y otros gastos deducibles
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En capital inmobiliario, puedes amortizar el inmueble al 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición (excluido suelo) y el valor catastral de la construcción. Además, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses, suministros (si los asumes tú y los repercutes), siempre con factura.
Reducción del 60%: cuándo aplica y cuándo no
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Aplica a alquiler de vivienda destinado a residencia habitual del inquilino (larga duración), con reglas y nuevos porcentajes/condiciones que la AEAT detalla cada campaña.
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No aplica a alquileres turísticos ni a temporadas (verano, curso, etc.). Hay doctrina expresa de AEAT/DGT negando la reducción del 60% en estos casos.
IVA en cada modalidad
Alquiler de vivienda (larga duración): exento
Arrendamientos para uso de vivienda están exentos de IVA (art. 20.Uno.23º LIVA). Quien arrienda no repercute IVA y no deduce IVA soportado de gastos.
Turístico sin servicios hoteleros: exento
Poner a disposición el inmueble sin servicio de limpieza periódica, cambio de ropa durante la estancia, recepción, restauración, etc., se considera exento de IVA como arrendamiento de vivienda, pese a ser de corta estancia. Ojo: que sea exento no lo convierte en “larga duración” a efectos de IRPF (no hay 60%).
Turístico con servicios hoteleros: sujeto al 10%
Si prestas servicios propios de hostelería, la operación está sujeta y no exenta; debes repercutir el 10% en la factura al huésped y presentar IVA trimestral.
Deducción del IVA soportado
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En exentos, no deduces el IVA soportado (por ejemplo, en muebles o reformas).
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En sujeto y no exento (10%), sí deduces el IVA soportado afecto (mobiliario, limpieza subcontratada, comisiones) en la medida en que estén relacionados con la actividad.
Retenciones, ITP y obligaciones informativas
Retenciones (modelo 115/180)
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Sin retención cuando el arrendatario es un particular que alquila su vivienda (larga duración) o disfruta de un alojamiento turístico.
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Con retención (19%) cuando el pagador es empresario/profesional que alquila un inmueble urbano (por ejemplo, despacho/local) y el arrendador es persona física: se practica retención y se ingresa en modelo 115 (resumen 180).
ITP (TPO) en alquileres exentos de IVA
Cuando el alquiler está exento de IVA, el arrendatario tributa por ITP (TPO), con normativa y gestión autonómica. En el alquiler turístico exento, el huésped/pagador sería sujeto pasivo de TPO, si procede.
Modelo 179 y DAC7 (plataformas)
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El Modelo 179 ha sido suprimido para ejercicios 2024 y siguientes (obligación de informar sobre cesión de uso de viviendas con fines turísticos). En su lugar, entra en juego la DAC7 (modelo 238) para operadores de plataformas que reportan datos de vendedores/anfitriones.
Retenciones, ITP y obligaciones informativas
Retenciones (modelo 115/180)
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Sin retención cuando el arrendatario es un particular que alquila su vivienda (larga duración) o disfruta de un alojamiento turístico.
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Con retención (19%) cuando el pagador es empresario/profesional que alquila un inmueble urbano (por ejemplo, despacho/local) y el arrendador es persona física: se practica retención y se ingresa en modelo 115 (resumen 180).
ITP (TPO) en alquileres exentos de IVA
Cuando el alquiler está exento de IVA, el arrendatario tributa por ITP (TPO), con normativa y gestión autonómica. En el alquiler turístico exento, el huésped/pagador sería sujeto pasivo de TPO, si procede.
Modelo 179 y DAC7 (plataformas)
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El Modelo 179 ha sido suprimido para ejercicios 2024 y siguientes (obligación de informar sobre cesión de uso de viviendas con fines turísticos). En su lugar, entra en juego la DAC7 (modelo 238) para operadores de plataformas que reportan datos de vendedores/anfitriones.
Si dudas entre alquiler turístico vs. alquiler de larga duración, define primero tu modelo operativo (con o sin servicios) y simula el neto después de impuestos. En Arauz Asesores te ayudamos a modelizar escenarios, revisar contratos (cláusulas de IVA/ITP), procedimientos con plataformas y a preparar una estructura documental a prueba de inspecciones.
Enlace oficial recomendado: Guía AEAT sobre apartamentos turísticos e IVA.
